李曉東：信托是融資重要渠道 要建立房地產(chǎn)金融體系
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-12-20
2005第七屆中國(guó)住交會(huì)于12月16日至18日在上海舉行。今年的住交會(huì)順應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，聯(lián)合眾多的國(guó)際機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì) 、專業(yè)媒體，共同打造亞洲地產(chǎn)節(jié)。搜房網(wǎng)將全程報(bào)道此次盛會(huì)，全球42網(wǎng)站同步直播。從121文件到212文件，銀行對(duì)房地產(chǎn)融資的監(jiān)管力度越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)公司如何融資成為開(kāi)發(fā)商最頭疼的問(wèn)題，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)急需建立房地產(chǎn)金融體系，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁李曉東在2005年住交會(huì)上為與會(huì)嘉賓介紹了房地產(chǎn)信托的內(nèi)容和優(yōu)勢(shì)。論壇內(nèi)容整理如下： >> CIHAF2005中國(guó)住交會(huì)專題報(bào)道
聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁 李曉東
去年在住交會(huì)的論壇上，我也有個(gè)演講，當(dāng)時(shí)我就提出來(lái)05年是房地產(chǎn)的金融年，房地產(chǎn)的融資原來(lái)只是作為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中間的附項(xiàng)。開(kāi)發(fā)商原來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力應(yīng)該是拿地的能力，前幾年我們做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只要能找到一塊好地，和政府搞好關(guān)系簽下來(lái)，項(xiàng)目就成功了一多半了,融資的問(wèn)題不用太著急，哪里都能找出來(lái)，施工隊(duì)可以墊資，可以拖欠，實(shí)在不行就早開(kāi)盤，基本上用一點(diǎn)微薄的自有資金，再加上銀行的財(cái)務(wù)杠桿，房地產(chǎn)行業(yè)就可以運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。但是這幾年隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行越來(lái)越規(guī)范，去年我就講這樣的日子應(yīng)該是一去不復(fù)返了，大家可以想象，現(xiàn)在拿地的資金門檻比過(guò)去大大的提高了，拿地這方面資金的門檻大大提高，沒(méi)有錢土地證不會(huì)給你，不會(huì)給你辦后續(xù)的四證，銀行不會(huì)給錢的。另外一方面施工隊(duì)的墊資也是這些年政府一直在關(guān)注的問(wèn)題，包括現(xiàn)在民工，現(xiàn)在是年關(guān)了，民工要回家，各個(gè)施工隊(duì)都在逼施工隊(duì)付款。這條渠道越來(lái)越狹窄。第三現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)資金支持最大的不是銀行而是國(guó)家的政策，最大的資金來(lái)源是房地產(chǎn)預(yù)售，潘石屹只靠30％的自有資金加上預(yù)售就可以運(yùn)作了，前提是運(yùn)作比較好，所以說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商最大的支持是預(yù)售。這兩年央行的房地產(chǎn)金融報(bào)告，提到了建議取消期房銷售，當(dāng)然這只是建議，等到落實(shí)還需要相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期。但是這個(gè)也已經(jīng)是一個(gè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該意識(shí)到這點(diǎn)，今后這塊也有可能要停掉，未來(lái)要退出去的。
關(guān)上一扇門，必然要打開(kāi)一扇門，這就在于中國(guó)房地產(chǎn)金融體系的建立，原來(lái)除了預(yù)售資金，銷售回款，第二大的資金來(lái)源就是商業(yè)銀行，金行長(zhǎng)今天也在，建行是房地產(chǎn)信貸做得最好的，以前主要是靠這塊，但是原來(lái)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高的杠桿，銀行的風(fēng)險(xiǎn)和收益不成正比，銀行在房地產(chǎn)行業(yè)中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和行享受的收益是不成正比的，所以在這種情況下，加上加入WTO之后，銀行也要和國(guó)際接軌，達(dá)到8％的資本充足率的要求，銀行貸款的規(guī)模擴(kuò)張也受到了資本約束，現(xiàn)在各家銀行兩個(gè)戰(zhàn)略，一個(gè)是分子戰(zhàn)略就是增加資本金，全國(guó)的銀行都在忙這么一件事。另外一個(gè)戰(zhàn)略就是分母戰(zhàn)略就是壓縮貸款，壓縮風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，銀行的錢很多不愿意做信貸資金貸出去，現(xiàn)在大家都買去買國(guó)債，現(xiàn)在是寬貨幣緊國(guó)債。如果銀行是這樣，還有沒(méi)有其他新的出路，那么信托從03年的6月13日央行121號(hào)文推出后，信托就受到了關(guān)注，但是大家始終認(rèn)為走投無(wú)路了才走信托借個(gè)高利貸，大家有這樣的印象，實(shí)際上信托作為直接融資的工具正好應(yīng)該在這個(gè)時(shí)候作為多元化融資渠道的組成部分，剛金行長(zhǎng)談到間接融資，那么信托就是直接融資的補(bǔ)充方式。
這兩年房地產(chǎn)信托取得了比較長(zhǎng)足的發(fā)展，這兩年多來(lái)房地產(chǎn)信托融資大概340多億，也為一些開(kāi)發(fā)商關(guān)鍵的時(shí)候取得了資金支持，但實(shí)際上信托不僅僅是一個(gè)高利貸，信托和銀行有差異化，開(kāi)發(fā)商最缺錢的時(shí)候是四證之前，到四證之后對(duì)資金的需求已經(jīng)很少了，要錢也是屬于挪用，拿到其他的項(xiàng)目上去，真正需要錢的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，但是這個(gè)階段缺乏投資工具，包括信托、基金這樣能夠增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的資金，一直是開(kāi)發(fā)商最需求的，這是信托最應(yīng)該做的事情，但是過(guò)去的幾年由于信托的市場(chǎng)太好了，信托有選擇的余地，所以信托大部分還是選擇了貸款的方式。大家都有一個(gè)銀行，原來(lái)有一個(gè)121號(hào)文，今年又有一個(gè)212號(hào)文，講到信托貸款必須要四證齊全。但是他沒(méi)有限制信托用其他的方式運(yùn)用，有一個(gè)誤會(huì)，大家認(rèn)為212號(hào)文來(lái)了開(kāi)發(fā)商信托也不能做，甚至有的媒體把地產(chǎn)信托末路作為封面刊登，實(shí)際上是對(duì)文件不了解，對(duì)212號(hào)文我的解讀是，在現(xiàn)階段的出臺(tái)是及時(shí)的，是利大于弊的，不利的一面減少了一些現(xiàn)在信托公司的現(xiàn)成的飯碗，但是從現(xiàn)在50多家信托公司好壞不清的情況下，今年已經(jīng)出現(xiàn)了一些開(kāi)發(fā)商信托不能及時(shí)兌付的可能風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然最后沒(méi)有釀成投資者的損失，都采取了其他的辦法來(lái)劃界，在這種情況下如果不及時(shí)解決，會(huì)把一個(gè)好端端的品種做壞了。另外一方面的好處我覺(jué)得是促進(jìn)了信托的創(chuàng)新，信托產(chǎn)品從現(xiàn)在開(kāi)始真正的走向不簡(jiǎn)單式的銀行替代。信托應(yīng)該和開(kāi)發(fā)商更加緊密的結(jié)合，怎樣打出自己的品牌，培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，在開(kāi)發(fā)商的最困難時(shí)期幫助他們。
另外一方面在銀行開(kāi)發(fā)帶之后，也就是REITs，如果物業(yè)做不成功，往往開(kāi)發(fā)商是成也商業(yè)地產(chǎn)，敗也商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)原來(lái)是對(duì)開(kāi)發(fā)商最難的，難在沒(méi)有退出通道，但是銀行也不能收購(gòu)物業(yè)長(zhǎng)期使用。我們現(xiàn)在的信托計(jì)劃，實(shí)際上更多的是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)前端，我們信托應(yīng)該站在銀行開(kāi)發(fā)帶之前之后，而不要和銀行擠在同一個(gè)領(lǐng)域，所以REITs也是銀行將來(lái)要關(guān)注的，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是很益的，而這兩塊又是相輔相成的，如果只有REITs，而沒(méi)有其他的信托，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商根本就挺不到被REITs收購(gòu)的那一天，大部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把好端端的物業(yè)分割賣掉了，大家都知道商業(yè)物業(yè)一旦分割賣，物業(yè)的價(jià)值就下來(lái)了，就體現(xiàn)不出它的價(jià)值，如果沒(méi)有前期的象信托基金這樣的資金支持開(kāi)發(fā)商做開(kāi)發(fā)，REITs進(jìn)入中國(guó)，或者批準(zhǔn)中國(guó)自己做REITs，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很難買到適合你的標(biāo)的，這兩塊一定是相輔相成的。以上是我對(duì)多元化融資的認(rèn)識(shí)，我今天就談這么多，明天上午我還有一個(gè)演講，還會(huì)再和大家分享，謝謝。
(xintuo摘自《房地產(chǎn)門戶-搜房》)